22 dự án đang đồng thời thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Vân Đồn với tổng diện tích 1.673,62 ha. Trong đó có những dự án du lịch, đô thị và công nghiệp quy mô vốn hàng chục nghìn tỷ đồng. Khi hơn 1.260 ha đã được phê duyệt phương án bồi thường, câu chuyện đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất, mà ở tốc độ biến những diện tích này thành mặt bằng thực tế để các dự án có thể triển khai.
Quảng Ninh bước vào một giai đoạn phát triển mới sau khi Nghị quyết 36/2026/QH16 của Quốc hội về thành lập thành phố Quảng Ninh có hiệu lực từ ngày 1/9/2026. Trong cấu trúc phát triển mới, Vân Đồn tiếp tục được xác định là một không gian quan trọng về kinh tế biển, du lịch, dịch vụ và các dự án động lực quy mô lớn.
Trong bối cảnh đó, tiến độ giải phóng mặt bằng đang trở thành một trong những chỉ báo đáng chú ý nhất đối với khả năng hiện thực hóa các dự án đã được chấp thuận.
22 dự án đang đồng thời GPMB trên hơn 1.673 ha
Theo báo cáo mới nhất của đặc khu Vân Đồn, hiện có 22 dự án đang thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Trong số này có:
| Chỉ tiêu | Số liệu |
| Tổng số dự án | 22 |
| Dự án ngoài ngân sách | 7 |
| Dự án sử dụng vốn ngân sách | 15 |
| Tổng diện tích cần GPMB | 1.673,62 ha |
| Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân liên quan | 1.472 |
| Diện tích đã phê duyệt phương án | >1.260 ha |
| Tỷ lệ đã phê duyệt phương án | 75,46% |
| Hộ đã được bố trí tái định cư | 221 hộ |
Như vậy, xét riêng về phương án bồi thường, GPMB, khoảng ba phần tư tổng diện tích đã được phê duyệt phương án. Tuy nhiên, cần phân biệt diện tích đã được phê duyệt phương án với diện tích thực tế đã bàn giao cho nhà đầu tư.
Đây là một khác biệt quan trọng khi đánh giá tiến độ các dự án bất động sản quy mô lớn.
Đây là một khác biệt quan trọng khi đánh giá một dự án bất động sản, bởi tiến độ trên hồ sơ và tiến độ triển khai thực tế không phải lúc nào cũng giống nhau.
Bởi một dự án chỉ thực sự có thêm điều kiện để bước sang giai đoạn thi công khi mặt bằng được bàn giao trên thực tế, chứ không chỉ dừng ở việc hoàn thành hồ sơ bồi thường.
Đặc khu Vân Đồn hiện cũng xác định GPMB là nhiệm vụ trọng tâm gắn trực tiếp với tiến độ các dự án và khả năng huy động nguồn lực cho phát triển. Phần diện tích còn lại khoảng hơn 410 ha vì vậy sẽ là một trong những phần việc quan trọng trong chặng tiếp theo.
Sun Group: 182,37 ha GPMB cho tổ hợp du lịch hơn 51.600 tỷ đồng
Một trong những dự án đáng chú ý nhất trong nhóm ngoài ngân sách là Khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại Khu kinh tế Vân Đồn, do Công ty CP Mặt trời Vân Đồn, thành viên của Sun Group, làm chủ đầu tư.
Dự án có tổng diện tích khoảng 244,45 ha, trong đó 182,37 ha là diện tích cần thực hiện GPMB. Phần diện tích còn lại bao gồm khu vực rừng tự nhiên được giữ nguyên theo quy định.
Đến nay, phương án GPMB cho toàn bộ 182,37 ha đã được phê duyệt, đạt 100%. Trong đó, 138,39 ha đã được bàn giao, tương đương khoảng 75,8% diện tích cần GPMB.
Kinh phí bồi thường đã chi trả đạt khoảng 20,3 tỷ đồng.
Một dự án không chỉ có nghỉ dưỡng
Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 51.636 tỷ đồng, được khởi công ngày 19/12/2025. Theo quy hoạch, đây là một tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí quy mô lớn với nhiều nhóm chức năng như casino, khách sạn, resort, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, trung tâm thương mại, văn phòng, hội nghị, thể thao, vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe.
Riêng khu casino được quy hoạch trên diện tích hơn 26 ha, với phương án bố trí 214 bàn chơi và 2.140 máy trò chơi có thưởng; dự án có thời hạn hoạt động 70 năm.
Với quy mô vốn hơn 51.600 tỷ đồng, tiến độ GPMB vì vậy không chỉ là một thủ tục hành chính trong quá trình triển khai dự án.
Mỗi phần diện tích được bàn giao thực tế là một bước đưa dự án từ hồ sơ đầu tư sang không gian có thể triển khai xây dựng.
Đáng chú ý, dữ liệu đầu năm 2026 cho thấy dự án mới bàn giao khoảng 37,83 ha trong tổng số 182,37 ha cần GPMB. Đến tháng 9, con số đã tăng lên 138,39 ha.
Monbay Vân Đồn: gần 297 ha GPMB, hơn 290 ha đã bàn giao
Một dự án quy mô khác là Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng – giải trí cao cấp, sân golf và khu dân cư Monbay Vân Đồn của HD Mon.
Theo báo cáo của đặc khu Vân Đồn, dự án có 296,83 ha phải thực hiện GPMB, ảnh hưởng đến 284 trường hợp và dự kiến có 48 hộ phải tái định cư.
Đến nay, toàn bộ 296,83 ha đã hoàn thành GPMB về phương án, trong đó 290,27 ha đã được bàn giao. Kinh phí bồi thường đã chi trả khoảng 149 tỷ đồng, 40 hộ đã được xét duyệt tái định cư.
Tuy nhiên, đây cũng là ví dụ rất rõ cho sự khác biệt giữa hai khái niệm.
100% hoàn thành GPMB không có nghĩa 100% mặt bằng đã được bàn giao.
Hiện còn khoảng 6,5 ha chưa được bàn giao do 3 hộ chưa nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và bàn giao đất. Đặc khu Vân Đồn đã triển khai các bước theo quy định để xử lý phần diện tích này.
Tổ hợp du lịch nhưng có cả nhà ở
Monbay Vân Đồn không chỉ là một dự án nghỉ dưỡng.
Theo thông tin được công bố, dự án có tổng vốn khoảng 24.900 tỷ đồng, với cơ cấu sản phẩm gồm khoảng:
- 236 căn biệt thự;
- 257 căn nhà liền kề;
- hơn 2.600 căn hộ;
- 606 căn nhà ở xã hội.
Khi hoàn thành, dự án dự kiến hình thành một không gian kết hợp giữa du lịch nghỉ dưỡng, sân golf và khu dân cư.
Điều này cho thấy một lớp phát triển khác đang xuất hiện tại Vân Đồn: các dự án du lịch quy mô lớn không còn chỉ phát triển các sản phẩm lưu trú, mà ngày càng tích hợp nhiều chức năng đô thị và nhà ở.
Vân Đồn không chỉ có du lịch và nghỉ dưỡng
Nếu chỉ nhìn vào hai dự án trên, bức tranh GPMB tại Vân Đồn rất dễ được hiểu đơn giản là một làn sóng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.
Nhưng danh mục 22 dự án cho thấy câu chuyện rộng hơn.
Địa bàn đang đồng thời thực hiện GPMB cho Khu công nghiệp tại khu vực Đông Bắc sân bay, với quy mô khoảng 347,79 ha.
Dự án do Công ty CP Đầu tư và Phát triển công nghiệp Quang Ngân làm chủ đầu tư, tổng vốn khoảng 2.578 tỷ đồng, được triển khai theo hai giai đoạn: giai đoạn 1 khoảng 202,68 ha và giai đoạn 2 khoảng 145,11 ha.
Định hướng của khu công nghiệp là phát triển hạ tầng để thu hút các dự án có công nghệ hiện đại, trong đó tập trung vào lĩnh vực dược phẩm và sản xuất thiết bị y tế.
Đáng chú ý, ngay trong tháng 4/2026, khi trao quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, lãnh đạo tỉnh Quảng Ninh đã yêu cầu đặc khu Vân Đồn khẩn trương hoàn thành GPMB, sớm bàn giao quỹ đất sạch cho nhà đầu tư.
Đến tháng 8, báo cáo đánh giá tác động môi trường giai đoạn 1 của dự án cũng đã được phê duyệt kết quả thẩm định.
Song song với đó là các dự án giao thông kết nối, trong đó có các tuyến từ đường gom cao tốc đến khu dân cư Bình Dân, Đài Xuyên và tuyến kết nối đường 334 với đường trục chính khu đô thị Cái Rồng.
Như vậy, cấu trúc đầu tư tại Vân Đồn đang xuất hiện đồng thời ở nhiều lớp:
Du lịch – nghỉ dưỡng – đô thị – công nghiệp – giao thông.
Vì sao GPMB là một trong những nút thắt quan trọng nhất của đại dự án?
Một dự án bất động sản quy mô lớn thường trải qua nhiều lớp trước khi hình thành sản phẩm thực tế.
Có thể hình dung đơn giản:
- Quy hoạch
- Chấp thuận đầu tư
- Bồi thường, GPMB
- Bàn giao mặt bằng
- Thi công
- Hình thành công trình
- Vận hành
Trong chuỗi này, GPMB có một đặc điểm đặc biệt: đây là quá trình liên quan trực tiếp tới quyền và lợi ích của người đang sử dụng đất.
Vì vậy, tiến độ không chỉ phụ thuộc vào chủ đầu tư.
Nó còn liên quan đến kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi trả và bàn giao mặt bằng.
Tại Vân Đồn, chính quyền địa phương cho biết việc thực hiện GPMB phải đồng thời bảo đảm tiến độ dự án và quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.
Đây cũng là lý do 1.673,62 ha là một con số lớn không chỉ về mặt diện tích.
Nó đồng nghĩa với một khối lượng công việc hành chính, pháp lý và xã hội rất lớn cần được hoàn thành trước khi toàn bộ quỹ đất có thể chuyển sang giai đoạn xây dựng.
1.673 ha GPMB đang nói gì về Vân Đồn?
Nếu nhìn từ danh mục các dự án đang thực hiện, có thể nhận thấy ít nhất ba chuyển động đáng chú ý.
Thứ nhất, các dự án du lịch đang được phát triển theo mô hình tổ hợp
Sun Group và Monbay đều không đi theo mô hình chỉ xây dựng một khách sạn hoặc một khu nghỉ dưỡng đơn lẻ.
Các dự án tích hợp nhiều nhóm chức năng như lưu trú, vui chơi giải trí, thương mại, thể thao, nhà ở và các dịch vụ đi kèm.
Điều này phù hợp với xu hướng phát triển các điểm đến du lịch thành hệ sinh thái dịch vụ, thay vì chỉ dựa vào một loại hình lưu trú.
Thứ hai, Vân Đồn đang bổ sung thêm cấu trúc đô thị
Monbay là ví dụ rõ nhất.
Bên cạnh biệt thự và nhà liền kề, dự án có hàng nghìn căn hộ và 606 căn nhà ở xã hội.
Điều đó cho thấy cùng với du lịch, bài toán dân cư và nhu cầu ở cũng bắt đầu được đặt trong cấu trúc phát triển của các dự án lớn.
Thứ ba, công nghiệp và hạ tầng đang được đưa vào cùng bức tranh
Khu công nghiệp Đông Bắc sân bay và các dự án giao thông cho thấy câu chuyện Vân Đồn không chỉ là câu chuyện của du lịch.
Một hệ thống kinh tế hoàn chỉnh cần có:
điểm đến → hạ tầng → dịch vụ → nơi ở → việc làm → kết nối.
GPMB diễn ra đồng thời ở nhiều nhóm dự án vì vậy có thể được nhìn như một phần của quá trình mở rộng không gian phát triển, chứ không chỉ là một chỉ tiêu riêng của thị trường bất động sản.
Đừng nhầm giữa “hoàn thành phương án GPMB” và “đã có mặt bằng sạch”
Đây có lẽ là điểm quan trọng nhất khi đọc các thông tin về tiến độ dự án.
Được chấp thuận đầu tư không có nghĩa dự án đã có đất để xây dựng.
Được phê duyệt phương án GPMB cũng không có nghĩa toàn bộ mặt bằng đã được bàn giao.
Và đã bàn giao mặt bằng cũng chưa đồng nghĩa công trình đã bước vào giai đoạn vận hành.
Có thể phân biệt đơn giản:
| Trạng thái | Ý nghĩa |
| Chấp thuận đầu tư | Dự án có cơ sở pháp lý để triển khai |
| Phê duyệt phương án GPMB | Hoàn thành một bước quan trọng trong quá trình bồi thường |
| Bàn giao mặt bằng | Nhà đầu tư nhận được phần đất thực tế để triển khai |
| Khởi công | Dự án bước sang giai đoạn thi công |
| Xây dựng | Công trình đang được hình thành |
| Vận hành | Sản phẩm bắt đầu tạo ra giá trị sử dụng thực tế |
Trường hợp Monbay là ví dụ trực quan: 296,83 ha đã hoàn thành GPMB về phương án nhưng 290,27 ha được bàn giao, phần còn lại vẫn cần xử lý.
Với Sun Group, toàn bộ 182,37 ha đã được phê duyệt phương án nhưng diện tích đã bàn giao hiện là 138,39 ha.
Do đó, khi đánh giá tiến độ một dự án lớn, tỷ lệ bàn giao thực tế, tiến độ thi công và các mốc pháp lý tiếp theo thường cho nhiều thông tin hơn việc chỉ nhìn vào tổng vốn đầu tư hay tổng diện tích dự án.
Khi đánh giá một dự án, cần nhìn đồng thời vào pháp lý và tiến độ của dự án, thay vì chỉ dựa trên thông tin chấp thuận đầu tư hay tổng vốn đăng ký.
Sau GPMB sẽ là bài toán triển khai thực tế
Vân Đồn hiện có một khối lượng GPMB lớn đang được xử lý.
Hơn 1.260 ha đã được phê duyệt phương án là một bước tiến đáng kể, nhưng vẫn còn hơn 410 ha cần tiếp tục hoàn thiện các thủ tục liên quan.
Với các dự án ngoài ngân sách, phần việc tiếp theo sẽ là chuyển mặt bằng được bàn giao thành các hạng mục xây dựng thực tế.
Với các dự án công nghiệp và giao thông, đó là quá trình hoàn thiện hạ tầng để tạo điều kiện thu hút các dự án thứ cấp và tăng khả năng kết nối.
Còn với các dự án đô thị, du lịch, nghỉ dưỡng, thước đo cuối cùng sẽ nằm ở việc các công trình có được triển khai đúng tiến độ, hoàn thành và đưa vào vận hành hay không.
Nói cách khác:
GPMB là điểm chuyển tiếp quan trọng, nhưng chưa phải đích đến của một dự án.
Vân Đồn trước một giai đoạn phát triển mới
Việc Quảng Ninh chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương từ ngày 1/9/2026 tạo thêm một bối cảnh phát triển mới cho toàn bộ không gian tỉnh, trong đó Vân Đồn tiếp tục giữ vai trò là một địa bàn có nhiều dự án động lực về du lịch, dịch vụ, công nghiệp và hạ tầng.
Tuy nhiên, điều đáng theo dõi trong thời gian tới không chỉ là số lượng dự án hay tổng vốn đăng ký.
Một câu hỏi thực tế hơn sẽ là:
Bao nhiêu diện tích thực sự được bàn giao? Bao nhiêu dự án chuyển sang thi công? Và tốc độ hình thành công trình thực tế sẽ như thế nào?
Đó mới là những chỉ báo cho thấy nguồn lực đã bắt đầu chuyển từ quy hoạch và vốn đầu tư thành tài sản, hạ tầng và hoạt động kinh tế thực tế.
An Kiến Hưng nhìn gì từ câu chuyện GPMB tại Vân Đồn?
Với một thị trường đang xuất hiện nhiều dự án quy mô lớn, GPMB là một trong những chỉ báo đáng theo dõi khi đánh giá tiến độ phát triển của một khu vực.
Trường hợp Vân Đồn cho thấy ba lớp chuyển động đang diễn ra đồng thời:
01 – Quỹ đất lớn đang được đưa vào quá trình GPMB.
22 dự án với tổng diện tích 1.673,62 ha cho thấy khối lượng nguồn lực đang được chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới.
02 – Nhiều dự án đã đi qua một phần đáng kể của giai đoạn chuẩn bị mặt bằng.
Sun Group đã được bàn giao 138,39 ha trong 182,37 ha cần GPMB; Monbay đã được bàn giao 290,27 ha trong 296,83 ha.
03 – Câu chuyện không còn chỉ là bất động sản nghỉ dưỡng.
Du lịch, nhà ở, nhà ở xã hội, công nghiệp và giao thông đang cùng xuất hiện trong bức tranh phát triển của Vân Đồn.
Vì vậy, điều đáng quan tâm tiếp theo không đơn thuần là Vân Đồn có bao nhiêu dự án.
Mà là những dự án đó sẽ được chuyển hóa thành bao nhiêu công trình thực tế, với tốc độ nào và tạo ra cấu trúc kinh tế – đô thị ra sao.
Với bất động sản quy mô lớn, quỹ đất chỉ là điểm bắt đầu. Giá trị của một dự án chỉ thực sự được kiểm chứng khi quy hoạch được chuyển thành mặt bằng, mặt bằng được chuyển thành công trình và công trình được đưa vào vận hành.
Đây cũng là một trong những chuyển động đáng chú ý của thị trường được An Kiến Hưng cập nhật trong chuỗi điểm tin bất động sản.
Nguồn tham khảo
- Cổng thông tin điện tử Quảng Ninh – Vân Đồn đẩy nhanh GPMB các dự án trọng điểm
Nguồn chính cho số liệu 22 dự án, 1.673,62 ha, 1.472 tổ chức/hộ gia đình/cá nhân, tỷ lệ 75,46%, 221 hộ tái định cư và tiến độ GPMB của Sun Group, Monbay. - Cổng thông tin điện tử đặc khu Vân Đồn – GPMB dự án Monbay Vân Đồn
Nguồn đối chiếu về 296,83 ha GPMB, 290,27 ha đã bàn giao và 6,5 ha còn vướng tại 3 hộ. - Cổng thông tin điện tử đặc khu Vân Đồn – Dự án Khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại Khu kinh tế Vân Đồn
Nguồn về quy mô 244,45 ha và tổng mức đầu tư 51.636 tỷ đồng. - Cổng thông tin điện tử Quảng Ninh – Dự án KCN Đông Bắc sân bay Vân Đồn
Nguồn về quy mô 347,79 ha, tổng vốn 2.578 tỷ đồng và tiến độ triển khai dự án KCN. - Dân trí – Siêu dự án 2 tỷ USD của Sun Group ở Vân Đồn có diễn biến mới
Nguồn báo chí đối chiếu về tiến độ bàn giao 138,39 ha và các thông tin quy hoạch của dự án Sun Group.
