Một dự án nhà ở xã hội (NƠXH) đã hoàn thành và bán hết 1.011 căn tại Khu đô thị Tây Bắc, phường Rạch Giá, tỉnh An Giang đang được chú ý sau kết luận thanh tra mới công bố. Hàng loạt vấn đề được chỉ ra, từ xác định đối tượng mua, điều kiện hưởng chính sách, công khai danh sách người mua đến giá bán và thời điểm thanh lý hợp đồng.
Đáng chú ý, trong 100 hồ sơ được kiểm tra ngẫu nhiên tại dự án, cơ quan thanh tra phát hiện 2 trường hợp kê khai không đúng đối tượng, 27 trường hợp thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên tại thời điểm làm đơn và 10 trường hợp mua nhà nhưng không trực tiếp sử dụng.
Trong khi đó, chủ đầu tư bị xác định đã bán 121 căn với mức giá cao hơn giá bán tạm tính cao nhất do Sở Xây dựng thẩm định, với tổng số tiền chênh lệch hơn 631,57 triệu đồng.
Những con số này đặt ra một câu hỏi rộng hơn đối với chính sách nhà ở xã hội: khâu xét duyệt và xác minh người mua đang được thực hiện như thế nào để bảo đảm chính sách thực sự đến đúng đối tượng?
Dự án 1.011 căn nhà ở xã hội tại Khu đô thị Tây Bắc
Khu nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Tây Bắc được đầu tư theo loại hình nhà ở liền kề thấp tầng, gồm 1.011 căn, xây dựng trên diện tích đất khoảng 70.466 m², bình quân khoảng 60,7 m²/căn.
Dự án được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, khởi công trong quý IV/2022 và hoàn thành nghiệm thu vào quý IV/2024, đúng tiến độ theo quyết định chấp thuận đầu tư được phê duyệt.
Đến thời điểm thanh tra, toàn bộ 1.011 căn nhà ở xã hội tại dự án đã được bán.
Xét về mặt tiến độ xây dựng, đây là một dự án đã đi qua phần lớn các cột mốc quan trọng: từ triển khai, xây dựng đến nghiệm thu và bán sản phẩm.
Tuy nhiên, kết luận thanh tra số 26/KL-TTT ngày 18/9/2026 của Thanh tra tỉnh An Giang cho thấy những vấn đề đáng chú ý lại nằm ở một giai đoạn khác của dự án: quá trình xác định đối tượng được hưởng chính sách và kiểm soát việc bán nhà ở xã hội.
100 hồ sơ được kiểm tra và những vấn đề được phát hiện
Một trong những nội dung đáng chú ý nhất trong kết luận thanh tra là việc kiểm tra ngẫu nhiên 100/1.011 người mua tại dự án Khu đô thị Tây Bắc.
Qua mẫu kiểm tra này, Thanh tra tỉnh An Giang ghi nhận một số trường hợp có vấn đề liên quan đến điều kiện và việc sử dụng nhà ở xã hội.
Cụ thể:
- 2 trường hợp kê khai không đúng nhóm đối tượng được hưởng chính sách;
- 27 trường hợp thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên tại thời điểm làm đơn mua nhà;
- 10 trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không trực tiếp sử dụng nhà.
Điều quan trọng cần lưu ý là đây là kết quả trong mẫu 100 hồ sơ được xác minh, không phải kết luận rằng toàn bộ 1.011 người mua có vấn đề.
Nói cách khác, các con số trên phản ánh những trường hợp được phát hiện trong quá trình kiểm tra, nhưng không thể tự động suy rộng thành tỷ lệ vi phạm của toàn bộ người mua nếu không có một cuộc kiểm tra đầy đủ 1.011 hồ sơ.
Thanh tra tỉnh cũng cho biết tại ba dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư, việc kiểm tra hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội chưa đầy đủ, dẫn đến 13 trường hợp có đất ở, nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng vẫn được xét duyệt mua nhà ở xã hội.
Đây là điểm cho thấy câu chuyện không chỉ nằm ở việc người mua kê khai như thế nào, mà còn liên quan tới khâu kiểm tra và xác minh hồ sơ trước khi xét duyệt.
Kê khai sai đối tượng không đồng nghĩa công chức không được mua nhà ở xã hội
Một chi tiết cần được hiểu chính xác là hai trường hợp kê khai sai đối tượng được thanh tra nêu ra.
Theo thông tin được công bố, một trường hợp là công chức và một trường hợp là người lao động tại doanh nghiệp, nhưng cả hai cùng kê khai mình thuộc nhóm người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Điều này không có nghĩa công chức hoặc viên chức không được mua nhà ở xã hội.
Luật Nhà ở 2023 quy định cán bộ, công chức, viên chức thuộc một trong các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Vấn đề trong trường hợp được thanh tra chỉ ra nằm ở việc xác định và kê khai nhóm đối tượng, cũng như điều kiện tương ứng mà người mua phải đáp ứng.
Đây là khác biệt quan trọng khi nhìn vào câu chuyện.
Bởi chính sách nhà ở xã hội không được thiết kế theo nguyên tắc đơn giản rằng “ai thu nhập thấp cũng được mua”, mà dựa trên nhóm đối tượng, điều kiện về nhà ở, điều kiện về thu nhập và hồ sơ chứng minh theo quy định pháp luật.
Ai được mua nhà ở xã hội?
Theo quy định hiện hành, chính sách nhà ở xã hội áp dụng cho nhiều nhóm đối tượng khác nhau, trong đó có người có công với cách mạng, hộ nghèo, hộ cận nghèo khu vực nông thôn và đô thị, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức và một số nhóm khác theo Luật Nhà ở.
Với một số nhóm, người mua còn phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.
Đáng chú ý, quy định về thu nhập đã được điều chỉnh trong thời gian gần đây. Theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, đối với một số nhóm đối tượng, người độc thân có thu nhập bình quân thực nhận không quá 20 triệu đồng/tháng; trường hợp độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên là không quá 30 triệu đồng/tháng. Người đã kết hôn có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng, theo điều kiện được quy định.
Điều này cũng cho thấy việc xác minh người mua nhà ở xã hội không phải là một thủ tục chỉ kiểm tra một loại giấy tờ.
Cần đối chiếu nhiều yếu tố khác nhau, tùy từng nhóm đối tượng.
Tại An Giang, UBND tỉnh cũng đã ban hành Quyết định 77/2026/QĐ-UBND ngày 5/8/2026, quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh. Quyết định có hiệu lực từ ngày 16/8/2026.
Vì vậy, xét về bản chất, xác minh đối tượng là một mắt xích quan trọng của cả quy trình, chứ không đơn thuần là thủ tục hành chính trước khi ký hợp đồng.
Khi 10 người mua nhưng không trực tiếp sử dụng nhà
Một vấn đề khác được phát hiện trong mẫu 100 hồ sơ là 10 trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không trực tiếp sử dụng nhà.
Điểm này đáng chú ý bởi mục tiêu cốt lõi của chính sách nhà ở xã hội là tạo điều kiện để những nhóm thuộc diện được hỗ trợ có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp.
Nếu một sản phẩm được mua nhưng không được sử dụng cho mục đích ở của người được hưởng chính sách, câu chuyện sẽ chuyển từ “ai đủ điều kiện mua?” sang một vấn đề rộng hơn:
Nhà ở xã hội sau khi được bán có thực sự phục vụ đúng mục tiêu chính sách hay không?
Đây cũng là lý do cơ chế hậu kiểm có ý nghĩa.
Một bộ hồ sơ có thể đáp ứng điều kiện tại thời điểm xét duyệt, nhưng việc quản lý sau đó vẫn cần bảo đảm sản phẩm được sử dụng đúng theo quy định.
Không chỉ người mua: giá bán cũng là một vấn đề
Bên cạnh việc xác minh người mua, kết luận thanh tra còn chỉ ra vấn đề liên quan trực tiếp tới giá bán nhà ở xã hội.
Tại Khu đô thị Tây Bắc, Thanh tra tỉnh An Giang xác định chủ đầu tư đã bán 121/1.011 căn với giá cao hơn mức giá bán tạm tính cao nhất do Sở Xây dựng thẩm định.
Tổng số tiền chênh lệch được xác định là hơn 631,57 triệu đồng.
Nếu nhìn riêng về con số, đây là một khoản chênh lệch không lớn so với tổng giá trị của một dự án.
Nhưng về bản chất, giá bán NƠXH là một phần của chính sách hỗ trợ.
Do đó, việc xác định giá bán không chỉ là câu chuyện thương mại giữa chủ đầu tư và người mua, mà còn liên quan đến cơ chế kiểm soát giá của Nhà nước đối với một loại hình nhà ở được hưởng các chính sách ưu đãi.
823 hợp đồng được thanh lý trước khi hoàn tất quyết toán
Một nội dung khác được thanh tra nêu ra là tại Khu đô thị Tây Bắc, chủ đầu tư đã lập 823 biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong khi chưa hoàn tất kiểm toán, quyết toán vốn đầu tư và chưa được cơ quan Nhà nước kiểm tra giá bán.
Thanh tra cũng xác định khoản chi phí dự phòng 10% mà chủ đầu tư tính toán là chưa phù hợp quy định.
Đây là một vấn đề khác với câu chuyện xét duyệt người mua.
Nhưng khi đặt cạnh nhau, hai nhóm vấn đề cho thấy quản lý một dự án NƠXH không kết thúc ở thời điểm công trình hoàn thành hoặc ký hợp đồng bán hàng.
Từ giá bán, hồ sơ người mua, danh sách công khai cho đến quyết toán chi phí, mỗi bước đều có vai trò trong việc bảo đảm chính sách được thực hiện đúng quy định.
Danh sách người mua cũng chưa được công khai đầy đủ
Theo kết luận thanh tra, tại Khu đô thị Tây Bắc và một dự án khác, chủ đầu tư không lập danh sách đầy đủ các đối tượng đã được mua NƠXH để gửi Sở Xây dựng công bố và lưu trữ phục vụ công tác quản lý, kiểm tra hậu kiểm.
Danh sách cũng không được công khai tại trụ sở chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản hoặc trang thông tin điện tử về nhà ở xã hội theo quy định được thanh tra viện dẫn.
Về mặt quản lý, đây là một mắt xích đáng chú ý.
Bởi một hệ thống xét duyệt hiệu quả không chỉ cần xác định “ai được mua”, mà còn cần tạo điều kiện để hồ sơ được lưu trữ, công khai và kiểm tra lại khi cần thiết.
Đặc biệt với những dự án có hàng trăm hoặc hàng nghìn căn hộ, quy trình hậu kiểm càng có ý nghĩa khi số lượng hồ sơ tăng lên đáng kể.
Xét duyệt không nên là điểm kết thúc
Câu chuyện tại Khu đô thị Tây Bắc cho thấy một thực tế khá rõ: xét duyệt người mua chỉ là một phần của vòng đời chính sách nhà ở xã hội.
Có thể hình dung quy trình theo bốn lớp:
- Xác định đối tượng
- Kiểm tra điều kiện và hồ sơ
- Bán đúng giá, đúng quy trình
- Công khai và hậu kiểm
Nếu một mắt xích không được thực hiện đầy đủ, khả năng phát sinh vấn đề ở những bước sau sẽ tăng lên.
Trong trường hợp Khu đô thị Tây Bắc, kết luận thanh tra đồng thời chỉ ra vấn đề ở nhiều lớp: hồ sơ người mua, việc xác nhận điều kiện, giá bán, thanh lý hợp đồng và công khai danh sách.
Đáng chú ý, Thanh tra tỉnh An Giang cho biết có 14 cơ quan, tổ chức xác nhận điều kiện hưởng chính sách chưa đúng quy định cho 22 trường hợp tại dự án Khu đô thị Tây Bắc.
Điều đó cho thấy trách nhiệm trong quy trình không chỉ nằm ở người nộp hồ sơ.
Chính sách nhà ở xã hội cần được bảo vệ từ nhiều phía
Nhà ở xã hội có một đặc điểm khác với bất động sản thương mại thông thường.
Đây không chỉ là một sản phẩm được mua bán trên thị trường.
Nhà ở xã hội được đặt trong một hệ thống chính sách mà Nhà nước dành nguồn lực, ưu đãi và cơ chế hỗ trợ để một nhóm đối tượng nhất định có thể tiếp cận nhà ở.
Vì vậy, để chính sách vận hành đúng mục tiêu, có ít nhất ba nhóm chủ thể cùng đóng vai trò quan trọng.
Người mua cần kê khai trung thực, cung cấp đầy đủ hồ sơ và sử dụng nhà theo đúng quy định.
Chủ đầu tư cần thực hiện đúng quy trình xét duyệt, công khai danh sách, xác định giá bán và thực hiện các nghĩa vụ liên quan.
Cơ quan quản lý cần kiểm tra, xác minh, lưu trữ, công khai và hậu kiểm để phát hiện những trường hợp không đáp ứng điều kiện hoặc có dấu hiệu vi phạm.
Chỉ khi cả ba lớp này hoạt động đồng bộ, mục tiêu đưa nhà ở xã hội đến đúng người mới có thể được bảo đảm tốt hơn.
Thanh tra yêu cầu rà soát lại hồ sơ người mua
Từ kết quả thanh tra, Thanh tra tỉnh An Giang kiến nghị cơ quan chức năng chấn chỉnh, khắc phục các tồn tại; phối hợp với chủ đầu tư rà soát, công khai và thu hồi đối với các trường hợp sai đối tượng, không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được kết luận thanh tra chỉ ra.
Đồng thời, các cơ quan liên quan được yêu cầu kiểm toán, quyết toán, rà soát giá bán và kiểm tra lại hồ sơ người mua để xác định đúng đối tượng, điều kiện hưởng chính sách.
Đáng chú ý, Thanh tra tỉnh An Giang cho biết đã chuyển sang Công an tỉnh một số nội dung liên quan đến việc kê khai không trung thực để hưởng chính sách nhà ở xã hội và trách nhiệm của một số cá nhân trong công tác kiểm tra, xác minh, do có dấu hiệu cần được làm rõ theo quy định pháp luật.
Việc chuyển thông tin để điều tra, làm rõ không đồng nghĩa với một kết luận cuối cùng về trách nhiệm hình sự. Những vấn đề này cần được các cơ quan có thẩm quyền tiếp tục xác minh và xử lý theo quy định.
Từ một dự án cụ thể đến bài toán lớn hơn của nhà ở xã hội
Khu đô thị Tây Bắc là một trường hợp cụ thể, nhưng những vấn đề được chỉ ra cho thấy một bài toán lớn hơn đối với quá trình phát triển nhà ở xã hội.
Khi nguồn cung NƠXH được thúc đẩy và số lượng dự án tăng lên, quy mô hồ sơ người mua cũng sẽ ngày càng lớn. Điều này đòi hỏi quy trình xét duyệt phải có khả năng kiểm tra thông tin nhanh, chính xác và đồng bộ hơn.
Đặc biệt, khi dữ liệu dân cư, đất đai, nhà ở, thu nhập và các thông tin liên quan ngày càng được số hóa, việc kết nối và đối chiếu dữ liệu giữa các cơ quan có thể trở thành một yếu tố quan trọng trong công tác xác minh.
Mục tiêu cuối cùng không chỉ là xây được bao nhiêu căn NƠXH, mà còn là bao nhiêu căn đến đúng đối tượng đủ điều kiện.
An Kiến Hưng nhìn gì từ câu chuyện này?
Nhà ở xã hội là một phân khúc đặc thù của thị trường bất động sản, bởi giá trị của dự án không chỉ nằm ở công trình được xây dựng mà còn ở mục tiêu chính sách phía sau sản phẩm.
Vụ việc tại Khu đô thị Tây Bắc cho thấy một dự án có thể hoàn thành đúng tiến độ, toàn bộ sản phẩm được bán hết, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết ở các khâu xác minh đối tượng, giá bán, công khai thông tin và hậu kiểm.
Với người mua, việc hiểu đúng điều kiện NƠXH và kê khai chính xác ngay từ đầu là yêu cầu quan trọng.
Với chủ đầu tư, việc bán đúng đối tượng, đúng giá và đúng quy trình không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn liên quan trực tiếp đến mục tiêu của chính sách.
Và với cơ quan quản lý, một hệ thống xác minh hiệu quả sẽ giúp hạn chế việc người không đủ điều kiện tiếp cận chính sách, đồng thời bảo vệ cơ hội của những người thực sự có nhu cầu về nhà ở.
Một căn nhà ở xã hội chỉ thực sự hoàn thành vai trò của nó khi sản phẩm được xây dựng đúng quy hoạch, bán đúng giá và quan trọng nhất là đến đúng người đủ điều kiện.
An Kiến Hưng sẽ tiếp tục cập nhật những chuyển động đáng chú ý của thị trường bất động sản, quy hoạch, chính sách nhà ở và các dự án đang được triển khai trên cả nước.
Nguồn tham khảo
- Thanh tra – An Giang: Người có nhà, đất vẫn được xét mua nhà ở xã hội. Bài viết dẫn Kết luận thanh tra số 26/KL-TTT ngày 18/9/2026 của Thanh tra tỉnh An Giang. Xem nguồn Thanh tra
- Báo Nhân Dân – An Giang: Phát hiện hàng loạt sai phạm tại các dự án nhà ở xã hội. Xem nguồn Báo Nhân Dân
- VietnamFinance – Thanh tra: Tập đoàn CIC bán 121 căn NƠXH với giá cao hơn giá tạm tính. Xem nguồn VietnamFinance
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ – Nghị định số 261/2025/NĐ-CP: Quy định mới về nhà ở xã hội. Xem Nghị định và thông tin từ Chính phủ
- Sở Xây dựng tỉnh An Giang – Quy định về đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh An Giang. Xem quy định của Sở Xây dựng An Giang
